شغل مشاور املاک
در جامعه ما شغل مشاور املاک را به چشم یک فرد پولدار و یک آدم غیرقابل اعتماد میبینند. ما در این مقاله بررسی خواهیم کرد که شغل این آدم پولدار و غیرقابل اعتماد چه مسیری را طی میکند. و چه فعالیت هایی را انجام میدهد.
فعالیتهای یک مشاور املاک
قرارداد های رهن و اجاره
اولین فعالیت یک مشاور املاک قرارداد های رهن و اجاره است. در این حالت شما حدودا یک چهارم اجاره یک ماه را به عنوان پورسانت ازهر دو طرف دریافت میکنید. برای مثال فرض کنید ملکی با ارزش ۶۰ میلیون تومان رهن و ماهی یک میلیون تومان اجاره. که تقریبا ۷۵۰ هزار تومن پورسانت آن ملک درخواهد آمد. پس بهتر است در محله های پرتراکم و شلوغ که تعداد این تراکم ها بالامیباشد این قرارداد را ببندید.
مشکلی که این روش دارد فصلی بودن آن است و در فصل هایی این قیمت دچار تغییر خواهد شد. اوج این قرارداد ها در تابستان میباشد.
قرارداد های خرید و فروش
نوع فعالیتهای بعدی قرارداد های خرید و فروش خواهد بود. در این حالت حدود یک درصد از ارزش ملک از هر دو طرف قرارداد دریافت میشود. برای مثال اگر ملکی به ارزش ۵۰۰ میلیون تومن معامله شود حدود ۵ میلیون تومن پورسانت پرداخت میشود.
البته اگر رکود چند ساله بازار را نگاه کنید و تعداد بالای مشاوران املاک را نگاه کنید. این عدد زیاد جالب نخواهد بود. از طرفی هم در محله های مختلفی این عدد یکسان نیست. برای مثال در منطقه ۵ تهران در سازمان برنامه و بودجه این عدد بسیار متفاوت با منطقه های دیگری میباشد. پس بهتر است در محله هایی وارد شوید که تراکنش مالی آنها زیاد باشد. یا در محله هایی که پورسانت شما قابل توجه واقع باشد. مانند محله های بالای شهر مانند نیاوران و…
روش های کسب درآمد مشاوران املاک خبره
اما وقتی یک حساب سرانگشتی میکنید میبینید که این عدد، عدد جالبی نیست. برای مثال اگر روی تعداد کل قراردادهای اجاره و خرید و فروش در یک محله به تعداد کل مشاورین تقسیم کنید. درخواهید یافت که این شغل اصلا جالب نیست.
ولی واقعیت اینجاست که اصله پول جای دیگه است. و واقعیت به این شکل نیست. عملا وظیفه یک مشاور املاک دو موردی بود که در متن بالا توضیح دادیم. ولی در کشور ما تنها وظیفه مشاوره را دارد. ولی خود دلالی میکند یعنی در این کار ذی نفع مبیباشد. شغل مشاورین املاک خبره همین موضوع میباشد.
روش بازسازی
در این روش به طور مثال یک ملک قدیمی را میخرند کمی در آن ملک بازسازی انجام میدهند. و آن ملک را کمی بالاتر میفروشند. ریسک اینکار یک مقدار بالا میباشد. چون سرمایه ای به اندازه پول یک خانه لازم است. میتوان با سود بانکی مقایسه کرد بخاطر همین مورد، این روش تایید مشاوران املاک نیست.
خرید و فروش از روی مبایعه نامه
مورد بعدی خرید و فروش از روی مبایعه نامه است. این مورد بیشتر رواج دارد. بطور مثال فرض کنید شما یک ملکی را خریداری میکنید به ارزش ۵۰۰ میلیون تومان و بعد این ملک را نهایتا ۵۵۰ میلیون تومان بفروش برسانید. شاید شما بگویید ۱۰ درصد سود، ولی در واقعیت به این شکل نیست. روش کار به این صورت میباشد که شما ملکی را با ارزش ۵۰۰ میلیون تومان میگیرید.
یا آنرا با یک فرصت یک الی دو ماهه میگیرید. و با فروش به مبلغ ۵۵۰ میلیون تومان و پورسانتی به مبلغ ۵ میلیون تومان دریافت میکنید. یعنی سودی بین ۵۵ میلیون تومان. این روش که اکثرمعاملات ها به این صورت اجرا میشوند. که این روش ریسک بسیار کمتری دارد که شما قرار نیست کل مبلغ ملک را پرداخت کنید. فقط قسمتی از آن را پرداخت میکنید. تنها حرفه ای که برای اینکار باید بلد باشید این است که مطمن باشید در فرصت یک الی دو ماهه آن ملک را میتوانید بفروش برسانید.
بیشتر بخوانید:
بیمه مسکن ; آشنایی با انواع بیمه منازل مسکونی در ایرانروش پیش خرید
روش بعدی در مورد شغل مشاوران املاک روش پیش خرید میباشد. در این روش همین اتفاق مبایعه نامه ها در روش پیش خرید اتفاق می افتد. یعنی از روی همان مبایعه نامه خرید و فروش و جابجایی امتیاز های خرید و فروش ها انجام میشود. افرادی که میخواهند دچار ریسک کمتری شوند اصولا سراغ این روش میروند. یعنی به سراغ ملک های پیش فروش شده یا به سراغ محله هایی که قرار است در آینده آباد شود میروند.
روش شیرینی خوری
در این حالتاز شغل مشاور املاک، مشاور املاک به غیر از اینکه پورسانتی دریافت میکند. یک چیزی به نام شیرینی از خریدار یا فروشنده دریافت میکنند. که یعنی مبلغی را بالاتراز مبلغ واقعی دریافت میکنند. بطور مثال فرض کنید شخصی به سراغ شما می آید و باتوجه به آشناییتی که از شما دارد کلید خانه خود را در اختیار شما قرار میدهد. که این خانه را ۳۰۰ میلیون تومان بفروش برسانید.
چون شما کلید خانه را دارا هستید هیچکس رقیب شما نیست. و شما تنها املاکی هستید که روی آن ملک کار میکنید. با فروشنده چونه میزنید و میگویید قیمت بالا میباشد. من نهایتا این ملک را با قیمت ۲۹۰ میلیون تومان میتوانم بفروش برسانم.
بعد با مشتری هایتان که قبلا درخواست خرید ملک را داده اند تماس میگیرید. در اینصورت میتوانید ملک را به راحتی تا ۳۱۰ میلیون تومان بفروشید. بدون اینکه سرمایه ای در زمینه ملک و یا ریسکی در این زمینه داشته باشید. و بعلاوه دریافت پورسانت معامله ۲۵ میلیون سود کنید. اینکار نیاز شدیدی دارد که مشتری شما به شما اعتماد داشته و شمارا بشناسد.
مالک کل یک منطقه
حالت بعدی برای اشخاصی است که اصولا مالک یک منطقه هستند. یعنی به قدری سرمایه دارند که کلی خانه و واحد در پروژه های بزرگ در محله های بزرگ و… دارند. اصولا قیمت گذاری های ملک در این مناطق دست خوده این اشخاص میباشد. حتی اجازه نمیدهند یک ملک خارج از رنج قیمت آنها بفروش برسد.
سرمایه گذاری بلند مدت
سرمایه گذاری در منطقه های تازه رونق که درحال شکل گیری است، که آینده خوبی دارند. اما یک مشاور املاک خوب هیچ موقع این نوع سرمایه گذاری را انجام نمیدهد.
مزایای شغل مشاور املاک
- اگر به عنوان مشاور املاک شروع بکار کنید نیاز به سرمایه ندارید. پس ریسکی ندارید چون شما نیروی پورسانتی یک املاک هستید یعنی براحتی میتوانید استخدام شوید.
- از طرف دیگر اگر شما صاحب املاک باشید. افرادی که برای شما کار میکنند بصورت پورسانتی هستند و حقوق ثابتی از شما دریافت نمیکنند. پس هیچ گونه هزینه اضافی ندارید. تنها هزینه شما کرایه یک مغازه خواهد بود.
- اصولا دید مردم در رابطه با مسکن مثبت میباشد. چرا که همچنان این بازار رونق دارد.
در حوزه مسکن شما یک تورم دارید که تورم عادی میباشد . یعنی تورم عادی متناسب با تورم عددی کشور تورم دوم بخاطر رشد جمعیت میباشد. جدای از رشد جمعیت در شهر های بزرگ خانه های مجردی در حال شکل گیری میباشد. تورم سوم به علت مهاجرت است. یعنی افرادی از شهرهایی به شهرهای پررونق مهاجرت میکنند و یک بازار تمام نشدنی را شاهد خواهیم بود.
ریسکهای کار:
- در خیلی از موارد طرفین قرار داد حق پورسانت شما را پرداخت نمیکنند.
- اگر به عنوان مشاور املاک زیر برگه قولنامه یا سندی را امضاء میکنید. یعنی شما از لحاظ حقوقی این امضاء را میزنید پس براحتی میتوان به شما اتهام کلاه برداری زد . یعنی شما مسولیت حقوقی یک قرارداد را به عهده میگیرید.
- کلاه برداری های شدیدی در این زمینه موجود میباشد. چون ارزش ملک خیلی بالا است. برای مثال میتوانند یک ملک را به چندین نفر بفروشند و شاید شما بگویید با وجود کد رهگیری این کار امکان ندارد. در اصل کد رهگیری اصلا عامل بازدارنده ای محسوب نمیشود.
- خریدار یا فروشنده به راحتی میتواند به تعهداتش عمل نکند و شما را اسیر پروسه پیچیده ی دادگاه کند .
مهارتهای شغلی مشاوراملاک
برخلاف تصور همه، شما نیاز نیست چرب زبانی و زیاده گو باشید. چون همه درک میکنند و ممکن است زود کلافه شوند. اصولا باید مهندسی شخصیتی و مهندسی اجتماعی بالایی داشته باشید. اینکار ارتباطات بسیار قوی با انواع و اقسام مردم نیاز دارد. بطور کلی هم باید مدرن باشید و هم باید سنتی باشید. در اصل هم باید زبان حقوقی و مدرن و هم زبان کوچه بازاری مردم را بلد باشید.
این شغل اصلا یک شغل سرراست نیست یعنی هیچ رویه مشخصی ندارد.شاید مجبور باشید زنگ خیلی از خانه هایی را برای قراردادی که شاید نشود، بزنید.
سخن پایانی
این شغل سود و ریسک بالایی دارد و شاید اولین اشتباه شما آخرین اشتباهتان باشد. پس بهتر است مدت زمان زیادی را فقط به تنظیم قرارداد و مشاور املاک مشغول باشید. و خودتان ذینفع نباشید. اگر اهل ارتباط نیستید. اگر حوصله انواع و اقسام آدمها را ندارید. اگر بزودی خسته میشوید و حوصله تست روش های بسیاری را ندارید. و زود کلافه میشوید اصلا این شغل مناسبتان نیست.
یک نظر ارسال کنید