موارد حقوقی مهم در انجام معاملات ملکی خرید، اجاره؛ کیسانا

انجام معاملات مختلف به صورت کلی و به خصوص معاملات ملکی، پیچیدگی‌هایی دارد که ممکن است باعث بروز مشکلاتی شود. برای پیشگیری از بروز هر گونه گرفتاری در این زمینه، بهتر است قبل از اقدام به خرید یا رهن و اجاره ملک، از قوانین و مراحل مربوط به آن آگاه شوید. خرید و فروش یک ملک دلهره خاص خودش را دارد یعنی تا وقتی خریدار سندی را که به نامش خورده نبیند و فروشنده پول ملک فروخته شده اش را نگیرد خیالشان از بابت انجام یک معامله سالم و بدون نقص راحت نمی شود.  ما در این قسمت از کیسانا قصد داریم موارد حقوقی مهم در مورد فروش ملک مشاع و رهن و اجاره ملک و…صحبت کنیم در ادامه همراه ما باشید.

در این قسمت به توضیحی درباره اجاره نامه از لحاظ حقوقی میپردازیم.

اجاره نامه از لحاظ حقوقی

اگر بخواهیم تعریفی از اجاره نامه بصورت حقوقی داشته باشیم. اجاره نامه عقدی است که به موجب آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره است. در این مورد اگر بخواهیم بیشتر توضیح دهیم از لحاظ حقوقی، اجاره دهنده یا صاحب خانه را موجر و اجاره کننده را مستاجر مینامند. و درکل اجاره کردن ملک، یعنی استفاده از ملک شخص با شرایط خاصی صورت بگیرد. 

در آن تاریخ دقیق که در اجاره نامه قید شده است. این عقد شروع میشود و مستاجر میتواند از ملک موجر استفاده کند.  از آن روز مستاجر حق دارد از ملک موجر منفعت ببرد. و اگر موجر مانع منفعت بردن مستاجر شود. مستاجر میتواند قرار داد را فسخ کند یا از موجر شکایت کند. یا میتواند ادعای مالکیت نماید. که موجر خانه را به آن شخص تسلیم کند. در زمان حین اجاره اگرملک موجر ایرادی پیدا کرد که بطور مثال سقف آن ریخته و یا لوله آن ترکیده باشد یا هر اتفاق دیگری برای ملک بیافتد. که تحت اجاره یک نفر دیگه است. موجر باید تمام هزینه ها را برای تعمیر ملک خود بپردازد. و این هزینه ها به پای مستاجر نیست مگر در صورتیکه مستاجر تعدی و تفریط کند که باعث خرابی ملک میشود در آن صورت مستاجر باید هزینه را پرداخت کند.

رهن از لحاظ حقوقی 

رهنی که شما فکر میکنید با رهنی که در قانون وجود دارد خیلی فرق میکند. در اصل رهن زیر مجموعه اجاره میباشد. رهنی که در قانون موجود است به این صورت است. که اگر شما مالی داشته باشید که لزوما ملک نباشد این مال هر چیزه دیگر میتواند باشد. بطور مثال: وثیقه، خانه، ماشین و… یا هرچیز دیگری که مالکیت دارد که میتوان آن را به پول تبدیل کرد. یا میتوان آن را در رهن شخصی یا بانکی که به آن بدهکار هستید بگذارید.

وقتی در رهن کسی مالی را قرار دهید. نمیتوانید آن مال را بدون اجاره آن شخص بفروشید. که در اصطلاح حقوقی به آن بیع نافض گفته میشود. بطور مثال اگر خانه شما در رهن بانک باشد. و شما بخواهید آن را بفروش برسانید باید از بانک اجازه بگیرید در غیر اینصورت بیع شما در صورت فروش آن ملک باطل میباشد. که در این رابطه به اصطلاح حقوقی میگویند فروش مال رهن بدون اجاره آن شخص مرتهن است. 

فروش ملک مشاع یا شریکی

در مورد فروش زمین یا ملک اگر مشاع باشد. یعنی مفروض نباشد. مفروض به معنی جدا و مشاع به معنی شریک داشتن است که هر کدام از طرفین در این نو معامله فقط حق دارند سهم خود را بفروش برسانند. و وقتی هم قصد فروش داشته باشند برای شریک شخص حق شفعه بوجود می آید یعنی اگر شما یک خانه ای داشته باشید که بصورت سه دانگ، سه دانگ ما بین شما تقسیم شده باشد. شما اولین نفری که باید خانه را به آن بفروشید شریکتان است. که حق شفعه برای آن بوجود آمده است. و اگر در صورتیکه شریک شما پول نداشته و یا شرایط خرید سه دانگ شما را نداشته باشد. در اینصورت شما اجازه فروش به شخص دیگری را دارید.

نکته: پس با توجه به بند بالا به غیر از خانه هر اشیای دیگری مانند ماشین، یا هر چیزه دیگری را بدون اجازه از شریک خود نمیتوانید بفروش برسانید.

نکته: در مال مشاع برای اجاره دادن ملک یا املاک باید از شریکان یا شریک خود اجازه اینکار را دریافت کنید. در غیر اینصورت این عمل مورد قبول نیست.

قولنامه

قولنامه نوشته‌ای اغلب عادی است که نشان‌دهنده توافق بر وقوع عقدی در مورد موضوعی معین است که ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی به‌طرفی که به تعهداتش عمل کرده است. قولنامه زمانی تنظیم می‌شود که با توجه به شرایط، مقدمات اولیه یا پول کافی برای خرید وجود ندارد یا اینکه فروشنده بسیاری از کارهای دارایی را به‌طور کامل انجام نداده است.

مبایعه‌نامه

مبایعه‌نامه یا بیع نامه قراردادی است که طی آن فروش مالی به دیگری (بیع) انجام می‌شود. که یک قرارداد عادی و مکتوب است و میان طرفین بیع، بایع و مشتری (فروشنده و خریدار) تنظیم می‌شود که بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض (بهاء یا قیمت) فروخته می‌شود و مالکیت آن مال به خریدار منتقل می‌شود.

سخن پایانی

در حالت کلی ما در قانون چیزی به نام قولنامه نداریم. در قانون موردی بصورت مبایعه نامه موجود است که یعنی شخص مال خود را بیع میکند. قولنامه بصورت رسمی مورد قبول نیست در قانون مبایعه نامه در حد سند مورد قبول میباشد. در اصل قولنامه بار حقوقی ندارد.